近期，时常有估价机构负责人和估价师关心、询问房地产估价行业当前形势及未来前景。在此简要谈谈个人了解的情况和看法。

近年来，受房地产估价行业外部及内部多重因素影响，包括经济发展速度由高速转为中高速，房地产市场处在调整期，房屋征收、土地使用权出让、房地产抵押等活动的数量有所减少，以及包括地方政府、国企等在内的客户（估价需求者）资金紧张，还有一些客户为了“降本增效”而压缩资产评估方面的开支等，使得房地产估价的传统业务量有所下降，收入有所降低，被拖欠评估费问题也较突出，许多估价机构生存发展比较困难，对行业前景比较担忧。

面对新形势新挑战，广大估价机构和估价师应坚定未来发展信心。党的二十届三中全会提出进一步全面深化改革，构建高水平社会主义市场经济体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。这些决策部署，使得专业估价存在的基础更加稳固。房地产开发经营行业并不能完全代表包括房地产估价行业在内的整个房地产业。房地产估价行业既服务于增量房地产市场，又服务于存量房地产市场，还服务于房地产运营管理等，其未来前景十分广阔。从长期看，房地产估价业务具有持续性、稳定性、成长性，具体可以从以下几方面来看。

一是房地产各不相同、价值高，有专业估价服务的内在需求。

二是房地产估价的对象（或客体）量大面广。房地产就是房屋、土地、构筑物等不动产。据世界银行有关资料，房地产在一个国家或地区总财富中的占比高达50％～70％，即其他各类资产价值之和也不及房地产价值。

三是房地产需要专业估价服务的情形很多，不仅买卖、租赁等常规交易需要估价，抵押、征收、税收、司法处置、损害赔偿、分家析产、更新改造、资产管理、财务报告、资产证券化等也都需要估价，甚至更加需要估价。

四是房地产估价机构和估价师深知房地产价值价格的影响因素及其变化或改变带来的房地产价值价格变动，熟悉房地产市场和有关制度政策，还可以从事多种多样的房地产咨询业务，如房地产市场调研、尽职调查、调查评价、存量盘活利用、优化整合、保值增值、项目可行性研究、定价或出价建议等咨询服务。

五是从美国、英国、日本等发达国家和我国港澳台地区来看，房地产估价都是专门的职业和行业，并都有估价专业组织，此外还有国际测量师联合会（FIG）、世界估价组织协会（WAVO）、国际估价标准理事会（IVSC）、国际估价官协会（IAAO）等国际估价组织。戴德梁行（DTZ）、世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）、第一太平戴维斯（Savills）、高力国际（Colliers）等国际房地产咨询机构已有上百年发展历史，房地产估价业务一直是其核心业务之一。

此外，即使新一轮科技革命，大数据、数字化、人工智能特别是自动估价模型（AVM）不断在估价中应用，但在可预见的未来，这些科技手段还难以取代估价师，只是辅助估价师更好地估价，如提高估价效率和准确性。目前，房地产抵押贷款前的自动估价、网络询价只是替代过去的电话口头预估、询价，起着初步判断抵押物价值能否满足贷款额要求的作用。初步判断能够满足要求后，还应根据有关法律法规等规定，正式委托估价。

更何况《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度”，《资产评估法》还规定了“法定评估”业务，并规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。”即房地产法定评估业务应当指定至少两名注册房地产估价师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名并加盖估价机构印章。

再就是当前和今后一段时期估价行业面临的形势，既受周期性因素影响，更有结构性变化，特别是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，各行各业都需要高质量发展，也只有不断地高质量发展，才能长期生存发展下去。经济社会越进步，现代服务业会越发达。在经济形势和市场不是特别好的时候，人们会更加需要科学决策、精细管理，专业服务的作用将更加凸显。所有这些都将更加需要估价机构和估价师的专业帮助，比如帮助房地产拥有者对其房地产进行有效合理利用、保值增值等。

同时，广大估价机构和估价师应清醒地认识到，老一套“走形式”、“套模板”的估价做法已难以为继，靠低收费招揽业务没有出路，必须与时俱进、守正创新，发掘新的估价业务，针对新的和潜在的估价需求研发新的估价产品，提供高质量的估价服务。为此，我们倡导估价机构走专业化、市场化、咨询化、科学化发展之路。

专业化：并非业务单一化，而是在房地产估价及咨询服务方面要比客户更专业，能为客户提供相关专业帮助，为客户带来实实在在的好处（利益），或者减少损失，或者防范化解风险等等。估价机构要坚守估价这个主业、精耕细作，在此基础上适度相关多元发展，也就是拓展的业务要与估价专业相关，与原有估价业务之间能相互促进或能共享资源，避免盲目、过度多元化。

市场化：不过于依赖“法定评估”业务，而应注重开拓有内在需求的自觉自愿委托估价的业务，即“自愿评估”业务。从长远看，自愿评估需求更多，市场空间更大，业务更具有成长性、持续性、稳定性。

咨询化：既要做好提供价值或价格证明文件的“鉴证性估价”业务，又要积极开拓和做好估价报告供委托人自用、为其作出有关决策或判断提供参考的“咨询性估价”业务，还要努力开展房地产市场调研、可行性研究、有效合理利用、保值增值等有关咨询业务。

科学化：是在估价理论、估价方法、估价技术手段、估价报告表现形式或格式等方面都不墨守成规，而要守正创新。守正创新不是为了创新而“创新”，不是赶时髦、盲目追求效仿“高大上”、不切实际的创新甚至刻意标新立异，而是为了解决实际问题、保证估价质量、提高估价效率、深化拓展估价业务等，既保留现有的好做法，又不断与时俱进、开拓创新。

（本文是在2024年8月30日辽宁省房地产估价专业委员会年会上演讲的一部分内容的基础上修改完成。丁金礼、王洪明、杨斌等估价机构负责人和专业人士对本文提出了修改意见建议，在此表示感谢！）

来源：柴强中国房地产估价